Ο επιχειρηματίας Luis de Ulibarri μόλις έσπασε οκτώ διαμερίσματα στο κέντρο της Μαδρίτης για 1,8 εκατομμύρια ευρώ, το οποίο έρχεται σε μόλις € 225.000 το καθένα. Δεδομένης της τρέχουσας αγοράς ακινήτων, φαίνεται σαν πολλά, αλλά υπάρχει μια αλίευση. Όλα τα διαμερίσματα έρχονται με έναν ενοικιαστή στις παλιές συμβάσεις ενοικίασης που καθορίζονται από το νόμο κατά τη διάρκεια της δικτατορίας του Φράνκο. Το χαμηλότερο ενοίκιο είναι € 7. Το υψηλότερο είναι € 700 για ένα μέρος που θα κοστίσει € 1.800 το μήνα στις τρέχουσες τιμές αγοράς.
Αυτά τα ενοίκια έχουν παγώσει εγκαίρως. Ενώ χιλιάδες άνθρωποι στη Μαδρίτη αγωνίζονται να πληρώσουν υπερβολικές τιμές ακινήτων, αυτοί οι ενοικιαστές απολαμβάνουν τους όρους των συμβάσεων που υπογράφηκαν πριν από τις 9 Μαΐου 1985. Τριάντα πέντε χρόνια μετά, υπάρχει μόνο μια χούφτα από αυτούς τους τυχερούς ενοικιαστές που απομένουν στη Μαδρίτη και οι περισσότεροι Προτιμάτε να παραμείνετε ήσυχοι, ίσως φοβούμενος το φθόνο των γειτόνων που πληρώνουν πολύ περισσότερο.
Ίσως πρέπει να περιμένουμε μέχρι το 2050 σε ορισμένες περιπτώσεις; Λοιπόν, θα το πιπιλίζουμε
Luis of Ulibarri, Almagro Capital
Για τους ιδιοκτήτες, αυτές οι μονάδες έχουν αποδείξει έναν διαρκή πονοκέφαλο. Όμως, ο De Ulibarri, ένας 40χρονος δικηγόρος φορολογίας, είναι ένας από πολλούς επενδυτές που επιθυμούν να διακινδυνεύσουν να πάρουν τα ακίνητα από τα χέρια τους. Είναι πρόεδρος της Almagro Capital, ενός Trust Investment Trust (REIT) με χαρτοφυλάκιο 48 ακινήτων, αρκετά σημαντικά για ένα περιθώριο σφάλματος. Το REIT υπολογίζει το προσδόκιμο ζωής των ενοικιαστών, αγοράζει τα ακίνητα και στη συνέχεια περιμένει να εισέλθουν στην αγορά, όταν μπορούν να αναμένουν απόδοση της επένδυσής τους. “Μπορεί να πρέπει να περιμένουμε μέχρι το 2050 σε ορισμένες περιπτώσεις; Λοιπόν, θα το πιπιλίζουμε “, λέει ο De Ulibarri.
Τα οκτώ διαμερίσματα στη Μαδρίτη έχουν αγοραστεί από την Sareb, η εταιρεία που εγκαταστάθηκε μετά την προτομή της φυσαλίδας ιδιοκτησίας για να βοηθήσει τις τράπεζες να εκφορτώσουν τα τοξικά τους περιουσιακά στοιχεία ακίνητης περιουσίας. Όλες οι μονάδες βρίσκονται στο Centro και στο Chamberí, στις δύο πιο ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας, όπου σύμφωνα με την online site ακινήτων ιδανική, μια μονάδα 76 τετραγωνικών μέτρων θα φτάσει τα € 1.421 και € 1.375 το μήνα, αντίστοιχα. Μια εκπρόσωπος της Sareb λέει ότι έχουν λιγότερες από 100 παλιές ιδιότητες σε όλη την Ισπανία από περίπου 50.000 και το πακέτο που αγόρασε ο De Ulibarri ήταν ο τελευταίος από αυτούς στη Μαδρίτη.
Αυτά τα είδη ακινήτων δεν είναι καταχωρημένα ως τέτοια, αλλά ο αριθμός των ατόμων στην περιοχή της Μαδρίτης που πληρώνει ενοίκιο πολύ κάτω από την τιμή αγοράς αντιπροσωπεύει το 2,7% του πληθυσμού, σύμφωνα με ένα πρότυπο έρευνας του Εθνικού Ινστιτούτου Στατιστικής (INE), αν και αυτό Το σχήμα περιλαμβάνει επίσης άλλες ομάδες όπως αυτές που βρίσκονται σε επιδοτούμενες κατοικίες.
Όταν οι ιδιοκτήτες αυτών των παλαιών συμβολαίων ενοικίασης πεθαίνουν, ο νόμος επιτρέπει το μέγιστο δύο υποτροφίες, μία για τον σύζυγο του κατόχου της σύμβασης να αναλάβει τη σύμβαση επ ‘αόριστον και ένα για τα παιδιά του κατόχου της σύμβασης για περιορισμένη περίοδο δύο ετών. Αυτά τα σπίτια έχουν πάντα αναζητηθεί από τους επενδυτές, και τώρα περισσότερο από ποτέ, καθώς το ρολόι και η αγορά ενοικίασης συνεχίζουν να αναπτύσσονται.
Αποπληρωμή
“Προηγουμένως, ήταν μεγάλοι επιχειρηματίες όπως ο López Brea και ο Francis Franco (ένα από τα εγγόνια του δικτάτορα) που ήταν σε αυτό, αλλά από τότε που δημιουργήθηκαν τα κεφάλαια επενδύσεων σε ακίνητα (REIT), πολλοί από αυτούς έχουν εισέλθει στην αρένα”, Λέει ο Adolfo Calvo-Parra, δικηγόρος της ένωσης διαχειριστών ακινήτων της Μαδρίτης.
Τα ακίνητα με ενοικιαστές σε παλιές συμβάσεις ενοικίασης θεωρούνταν αγορές υψηλού κινδύνου και ορισμένοι ιδιοκτήτες προσφεύγονταν προς τον εκφοβισμό των επιβατών για να δουν αν μπορούσαν να τους κυνηγήσουν. Λιγότερο γνωστές είναι οι ιστορίες των ενοικιαστών που έλαβαν μεγάλα ποσά σε αντάλλαγμα για να σπάσουν τις παλιές συμβάσεις ενοικίασης, σύμφωνα με την Calvo-Parra. Άλλοι δικηγόροι που συμβουλεύτηκαν αυτή η εφημερίδα λένε ότι έχουν συναντήσει ενοικιαστές που έλαβαν πάνω από 100.000 ευρώ για να φύγουν.
Αλλά σε αυτό το σημείο, οι περισσότεροι από τους εναπομείναντες ενοικιαστές που βρίσκονται στο παλιό συμβόλαιο στοχεύουν να είναι εκεί μέχρι το τέλος των ημερών τους. “Είναι αυτοί που έχουν απορρίψει τις προσφορές”, λέει ο Ramón Gutiérrez του Adarve Abogados. Υπάρχει επίσης ο κίνδυνος ότι το πρόσωπο στο παλιό συμβόλαιο ενοικίασης θα παράγει ξαφνικά ένα σε σχέση με το να παραδώσει τη μίσθωση. “Γνωρίζουμε ότι ένας ηλικιωμένος μπορεί να παντρευτεί τον φροντιστή του”, λέει ο De Ulibarri.
Αυτά τα σπίτια ήταν πάντα αναζητημένα από τους επενδυτές, και τώρα περισσότερο από ποτέ, καθώς το ρολόι τσιμπούρι και η αγορά ενοικίασης συνεχίζει να αναπτύσσεται
Τα οκτώ διαμερίσματα είναι οι πρώτες παλιές αγορές ενοικίου που έχει κάνει η Almagro Capital και ο De Ulibarri επισημαίνει ότι αυτή η γραμμή των επιχειρήσεων δεν θα είναι κεντρική στο REIT. Η κύρια ώθηση της επιχείρησής τους αποτελείται από ακίνητα που έχουν αγοράσει από ηλικιωμένους που στη συνέχεια μισθώνουν την ίδια ιδιοκτησία πίσω από αυτά μέχρι να πεθάνουν. Κατά συνέπεια, οι εκθέσεις των μετόχων τους περιλαμβάνουν τις ηλικίες των ενοικιαστών τους και το προσδόκιμο ζωής τους.
Ένας άλλος επενδυτής σε ακίνητα με επιβάτες σε παλιές συμβάσεις ενοικίασης είναι ο Alejandro Bancalero, ένας 47χρονος δικηγόρος που διαχειρίζεται τη δικηγορική εταιρεία Bancalero Abogados. Αγοράζει μόνο σπίτια με ενοικιαστές άνω των 80 ετών, επειδή οτιδήποτε λιγότερο φαίνεται σαν μια κακή επένδυση, δεδομένου του προσδόκιμου ζωής στις μέρες μας. Η εταιρεία του έχει επτά ακίνητα στη Μαδρίτη: στη La Latina, στην οδό Serrano και στην Carabanchel, και άλλοι στη Σεβίλλη και τη Marbella.
Μπορεί να χάσουν χρήματα προσωρινά σε ορισμένες από αυτές τις ιδιότητες. Για παράδειγμα, ένας 83χρονος ενοικιαστής πληρώνει μόλις € 90 το μήνα και η εταιρεία οδηγεί το κοινοτικό νομοσχέδιο των € 300 καθώς και τον ετήσιο φόρο ιδιοκτησίας της IBI. Η συμβουλή του Bancalero είναι να προωθήσει μια αίσθηση παραίτησης εάν θέλετε να μπείτε στο παιχνίδι. “Εργαζόμαστε μακροπρόθεσμα. Πρέπει να είστε υπομονετικοί », λέει.
Όταν ο Φράνκο ήταν προοδευτικός
Ο αστικός νόμος ενοικίασης του καθεστώτος του Franco του 1964 θα μπορούσε να αποτελέσει το έργο της σημερινής σοσιαλιστικής κυβέρνησης: «Το κίνημα της αστικής ιδιοκτησίας πρέπει να μετρηθεί, όχι μόνο με το ποσοστό που καθορίζεται από τις οικονομικές συνθήκες της χώρας, αλλά και σύμφωνα με τις αναμφισβήτητες απαιτήσεις της κοινωνικής δικαιοσύνη, που αποτελεί τον πυρήνα και το Λόγος να είσαι του πολιτικού μας καθεστώτος “, ξεκίνησε η νομοθεσία που προστατεύει τους ενοικιαστές.
Ο Φράνκο ίδρυσε το νόμο μερικά χρόνια μετά τον εμφύλιο πόλεμο για να προστατεύσει τους ανθρώπους που είχαν χάσει τα σπίτια τους στη σύγκρουση. Κατά συνέπεια, οι ιδιοκτήτες είχαν ελάχιστο έλεγχο του τρόπου με τον οποίο ενοικιάζουν τα ακίνητά τους. “Οι ιδιοκτήτες φιλοξένησαν μια τεράστια εχθρότητα προς τον« φίλο μας »Paco (Francisco Franco)», λέει ο δικηγόρος Calvo-Parra.
Κατά ειρωνικό τρόπο, ήταν μια σοσιαλιστική κυβέρνηση που τελικά έθεσε τέλος στο σύστημα ενοικίασης του Franco. Ο υπουργός του Σοσιαλιστικού Κόμματος (PSOE) Miguel Boyer και γνωστός ως νόμος Boyer, η νέα νομοθεσία τερμάτισε τις υποχρεωτικές ανανεώσεις των συμβάσεων που υπέγραψαν μετά τις 9 Μαΐου 1985. Το παλιό συμβόλαιο σε δύο μέγιστο δύο, με σκοπό να τα καταργήσει.
Τώρα, η προστασία του ενοικιαστή έχει γίνει και πάλι ένα πιεστικό ζήτημα. Η λύση του Franco ήταν να διατηρήσει την τιμή που καθορίστηκε από τον ιδιοκτήτη και τον μισθωτή όταν υπογράφηκε για πρώτη φορά η σύμβαση. Τώρα, ο κυβερνητικός σοσιαλιστικός συνασπισμός προτείνει ανώτατα όρια τιμών σύμφωνα με την περιοχή. Το μέτρο θα τεθεί στα χέρια των περιφερειακών κυβερνήσεων και των τοπικών συμβουλίων, αλλά η περιφερειακή κυβέρνηση της Μαδρίτης έχει ήδη απορρίψει το μέτρο.
Αγγλική έκδοση από την Heather Galloway.
