Ψάχνω να αγοράσω ένα σπίτι στην περιοχή Knightsbridge του Λονδίνου. Ανησυχώ ότι οι πληροφορίες στον δημόσιο τομέα σχετικά με την καθαρή μου περιουσία και την πρόσφατη πώληση μιας από τις επιχειρήσεις μου με εντυπωσιακή απόδοση θα επηρεάσουν ουσιαστικά τις διαπραγματεύσεις μου στη διαδικασία αγοράς. Σκέφτομαι να αγοράσω ένα ακίνητο ανώνυμα για να το αντιμετωπίσω. Είναι σκόπιμο αυτό; Υπάρχουν νομικά ζητήματα που πρέπει να γνωρίζω;
Parminder Sidhu, συνεργάτης και επικεφαλής κατοικιών στο Wedlake Bell, λέει καλή τύχη με την αναζήτηση ενός νέου σπιτιού. Ελπίζω να καταφέρετε να βρείτε το τέλειο ακίνητο.
Όπως και οι δικηγόροι, έτσι και οι κτηματομεσίτες πρέπει να συμμορφώνονται με τους αυστηρούς κανονισμούς του Ηνωμένου Βασιλείου κατά του ξεπλύματος χρήματος. Μπορείτε να ξεκινήσετε τις διαπραγματεύσεις αρκετά ανώνυμα, ίσως μέσω ενός πράκτορα αγοράς, αλλά τελικά θα σας ζητηθεί να παράσχετε στοιχεία σχετικά με την «πηγή πλούτου» και την «πηγή κεφαλαίων» σας. Οι κτηματομεσίτες το χρειάζονται επίσης για να διασφαλίσουν ότι έχουν να κάνουν με έναν αξιόπιστο αγοραστή. Λάβετε υπόψη ότι οι κτηματομεσίτες εκπροσωπούν τους πωλητές και ενδέχεται να χρησιμοποιήσουν αυτές τις πληροφορίες προς όφελος ενός πωλητή για να προσπαθήσουν να επιτύχουν υψηλότερη τιμή.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι όταν αγοράζετε ακίνητο στην Αγγλία, τα αρχεία του Κτηματολογίου πρέπει να ενημερώνονται. Αυτά τα αρχεία είναι δημόσια προσβάσιμα και περιλαμβάνουν λεπτομέρειες για την καταβληθείσα τιμή, το όνομα οποιουδήποτε ενυπόθηκου δανειστή και τα ονόματα όλων των αγοραστών. Τα αρχεία δεν θα περιλαμβάνουν λεπτομέρειες σχετικά με την καθαρή σας αξία, αλλά μπορεί να εξαχθούν συμπεράσματα σχετικά με τον πλούτο κάποιου που αγοράζει στο Knightsbridge, όπου η μέση τιμή για ένα σπίτι μπορεί να είναι πάνω από μερικά εκατομμύρια λίρες.
Δεν χρειάζεται να αγοράσετε ένα ακίνητο στο όνομά σας. Οι δύο πιο δημοφιλείς επιλογές περιλαμβάνουν την αγορά μέσω μιας εταιρείας ή μέσω ενός καταπιστεύματος (οι διαχειριστές ενδέχεται να αγοράσουν για λογαριασμό σας). Ο κτηματομεσίτης, ωστόσο, θα συνεχίσει να θέλει η εταιρεία ή οι διαχειριστές να παρέχουν αποδεικτικά στοιχεία για την πηγή των κεφαλαίων για την αγορά ακινήτου. Ως εκ τούτου, θα είναι δύσκολο να διατηρήσετε τη χρηματοδότησή σας εμπιστευτική.
Εάν επιλέξετε να αγοράσετε ένα ακίνητο μέσω μιας εταιρείας, τα στοιχεία του (είτε στο εξωτερικό είτε με έδρα το Ηνωμένο Βασίλειο) θα πρέπει να καταχωρηθούν στο Companies House, του οποίου τα αρχεία είναι επίσης δημόσια. Στην Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία, πρέπει να πληρώσετε υψηλότερο συντελεστή φόρου χαρτοσήμου εάν αγοράζετε μέσω μιας εταιρείας και το πρόσθετο κόστος μπορεί να επηρεάσει τη διαπραγματευτική σας θέση.
Θα μπορούσατε επίσης να αγοράσετε μέσω ενός καταπιστεύματος και να κρατήσετε αρχείο με τους διαχειριστές που δείχνουν ότι είστε ο πραγματικός ιδιοκτήτης, καθώς είναι το άτομο που δικαιούται όλα τα οικονομικά συμφέροντα στο ακίνητο. Μπορούν να καταχωρηθούν περιορισμοί στο Κτηματολόγιο για να προειδοποιηθούν οι μελλοντικοί αγοραστές σχετικά με τους πραγματικούς ιδιοκτήτες και να αποτραπεί η πώληση ενός ακινήτου από τους διαχειριστές χωρίς τη γνώση και τη συγκατάθεσή σας. Ένα καταπίστευμα του Ηνωμένου Βασιλείου θα πρέπει επίσης να εγγραφεί στο HM Revenue & Customs και ο φόρος θα καταβάλλεται κατά τη διάρκεια ζωής μιας εταιρείας στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στο εξωτερικό, καθώς και σε ένα καταπίστευμα.
Υπάρχουν σημεία φορολογικού και κληρονομικού σχεδιασμού που ίσως δεν έχετε σκεφτεί. Θα πρέπει να μιλήσετε με έναν δικηγόρο πριν ξεκινήσετε να ψάχνετε για νέο σπίτι. Μπορούν να συζητήσουν με περισσότερες λεπτομέρειες τις επιλογές ως προς την ανωνυμία και να συμβουλεύσουν τον καλύτερο τρόπο για να αποκτήσετε την ιδιοκτησία σας, είτε στο όνομά σας, είτε με έναν συνεργάτη, ως εταιρεία ή καταπίστευμα.
Οι ενοικιαστές μου δεν θα φύγουν. Τι μπορώ να κάνω;
Είμαι ένας τυχαίος ιδιοκτήτης, αφού κράτησα το διαμέρισμά μου για να κάνω πιο απλή την αγορά του οικογενειακού μου σπιτιού. Οι πρώτοι μου ενοικιαστές ήταν πολύ δυσαρεστημένοι αφού βίωσαν δύσκολες συνθήκες λόγω διαρροών από πάνω που δεν επιλύθηκαν από τον ελεύθερο κάτοχο. Επομένως, δεν ήταν ευχαριστημένοι να πληρώσουν ολόκληρο το ενοίκιο και αφού απέρριψαν μια τεράστια έκπτωση που τους πρόσφερα, τους εξυπηρέτησα με μια ειδοποίηση του τμήματος 21. Ωστόσο, δεν ασχολούνται με τον διαχειριστή και δεν ξέρω αν θα φύγουν, με οφειλόμενα ενοίκια. Τι πρέπει να κάνω;
Neli Borisova, συνεργάτης εμπορικών διαφορών στην JMW Solicitors στο Λονδίνο, λέει ότι το να είσαι ιδιοκτήτης μπορεί να είναι πολύ πιο περίπλοκο και επαχθές από ό,τι φαίνεται στην αρχή, ειδικά όταν δεν είναι προγραμματισμένο. Είναι πάντα καλή ιδέα για έναν νέο ιδιοκτήτη να προσλαμβάνει τις υπηρεσίες ενός αξιόπιστου διαχειριστή.
Οφείλετε στους ενοικιαστές σας ένα καθήκον να διατηρήσουν το ακίνητο σε καλή και κατοικήσιμη κατάσταση. Στην περίπτωσή σας, η συμμόρφωσή σας με τις υποχρεώσεις σας παρεμποδίστηκε από την αδυναμία του δικαιούχου να επιλύσει ζητήματα με τις διαρροές, αλλά αυτές οι υποχρεώσεις παραμένουν. Αυτό έχει προκαλέσει μια κατάρρευση της σχέσης με τους ενοικιαστές σας. Δυστυχώς, αυτή δεν είναι μια ασυνήθιστη κατάσταση και ο τερματισμός της μίσθωσης μπορεί να είναι η μόνη λογική λύση.
Έχετε ξεκινήσει τη διαδικασία καταγγελίας επιδίδοντας τη σωστή νόμιμη ειδοποίηση. Εφόσον αυτό είναι έγκυρο, μια ειδοποίηση του άρθρου 21 θα απαιτεί από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το ακίνητο μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Αυτή η ειδοποίηση δεν τερματίζει τη σύμβαση μίσθωσης, η οποία θα είναι σε ισχύ έως ότου φύγει ο ενοικιαστής ή ένας δικαστής εκδώσει διαταγή κατοχής. Εάν ο ενοικιαστής σας δεν φύγει όταν λήξει η ειδοποίηση, θα πρέπει να προσφύγετε στο δικαστήριο για να λάβετε μια τέτοια εντολή. Αυτό μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από έξι μήνες και μπορεί να κοστίσει αρκετές χιλιάδες λίρες, ειδικά εάν ο ενοικιαστής αμφισβητεί την απαίτησή σας.
Καθώς υπάρχουν καθυστερήσεις ενοικίων, μπορεί να είναι πιο επωφελές να συνάψετε συμφωνία με την οποία θα φύγουν και θα συμφωνήσετε να εξαλείψετε τις καθυστερήσεις. Αυτή είναι συχνά μια πιο χρονοβόρα και οικονομικά αποδοτική λύση από την προσφυγή στο δικαστήριο. Σε τέτοιες διαδικασίες, οι ενοικιαστές μπορούν επίσης να διεκδικήσουν αποζημίωση για φθορές που προκλήθηκαν από τη διαρροή, οι οποίες υπολογίζονται με βάση το ενοίκιο που σας καταβάλλουν.
Η επόμενη ερώτησή μας
Νόμιζα ότι κατανοούσα το blockchain και διαβεβαίωσα τη γυναίκα μου ότι η αγορά ψηφιακών στοιχείων ήταν ένας καλός τρόπος για να διαφοροποιήσουμε τα κοινά μας περιουσιακά στοιχεία — αλλά τώρα φοβάμαι ότι μας έχουν εξαπατήσει. Νιώθω σαν εντελώς ανόητος. Αν κλωτσήσω τον εαυτό μου δεν θα λάβω τα χρήματα πίσω και πρέπει να ανακτήσω τις περίπου 80.000 £ που επένδυσα. Η τοπική μας αστυνομία δεν ενδιαφέρεται και φοβάμαι ότι θα είναι πολύ ακριβό να δοθούν οδηγίες στους δικηγόρους. Μπορείτε να μου πείτε από πού ξεκινώ τη διαδικασία αποκατάστασης;
Σε όλες τις περιπτώσεις έχετε το δικαίωμα να υποβάλετε αξίωση κατά του ελεύθερου κατόχου σας. Ακριβώς όπως εσείς έχουν υποχρεώσεις που ορίζονται στη μίσθωση σας. Εάν έχετε αναφέρει έγκαιρα τις διαρροές και έχετε παράσχει πρόσβαση, ο ελεύθερος κάτοχος είναι υπεύθυνος για την απώλεια και τη ζημία που υποστείτε λόγω της αδυναμίας του να συμμορφωθεί με τη μίσθωση.
Η αποζημίωση σε εσάς θα υπολογιζόταν επί του ενοικίου που θα ήταν πληρωτέο εάν το ακίνητο ενοικιαζόταν στην αγορά βραχυπρόθεσμης ενοικίασης, το οποίο θα πρέπει να εξισορροπήσει τις ζημίες από τους ενοικιαστές σας και τυχόν ποσά που μπορεί να τους οφείλετε.
Ακόμη και αν λάβετε χρηματική κρίση για τα καθυστερούμενα και διαταγή κατοχής, η εκτέλεση μπορεί επίσης να είναι δύσκολη όταν οι ενοικιαστές δεν κατέχουν κανένα περιουσιακό στοιχείο ή έχουν μετρητά να πληρώσουν.
Εάν δεν μπορεί να επιτευχθεί συμφωνία, θα πρέπει να ζητήσετε νομική συμβουλή πριν πάτε στο δικαστήριο όπου τα έξοδα θα κλιμακωθούν και πριν να είναι πολύ αργά για να κάνετε μια συμφωνία, η οποία θα σας εξοικονομήσει χρόνο, άγχος και χρήματα.
Οι απόψεις σε αυτή τη στήλη προορίζονται μόνο για γενικούς σκοπούς πληροφόρησης και δεν πρέπει να χρησιμοποιούνται ως υποκατάστατο επαγγελματικών συμβουλών. Οι Financial Times Ltd και οι συντάκτες δεν ευθύνονται για οποιοδήποτε άμεσο ή έμμεσο αποτέλεσμα που προκύπτει από οποιαδήποτε εξάρτηση από τις απαντήσεις, συμπεριλαμβανομένης οποιασδήποτε απώλειας, και αποκλείουν την ευθύνη σε πλήρη έκταση.
Έχετε κάποιο οικονομικό δίλημμα που θα θέλατε να εξετάσει η ομάδα επαγγελματιών ειδικών της FT Money; Στείλτε το πρόβλημά σας εμπιστευτικά με email money@ft.com.
